미국 영주권자·시민권자가 한국 재산을 상속받거나 팔 때 알아야 할 절차
미국에 오래 거주하다 보면 예상하지 못했던 문제가 생길 수 있습니다.
한국에 계신 부모님이 돌아가시면서 아파트나 토지, 예금 등을 상속받게 되는 경우입니다.
이때 많은 분들이 궁금해합니다.
“미국 시민권자인데 한국 부동산을 상속받을 수 있나요?”
“영주권자인데 한국에 상속세를 내야 하나요?”
“상속받은 아파트를 팔면 미국에도 세금을 내야 하나요?”
“한국에서 집을 판 돈을 미국으로 가져올 수 있나요?”
결론부터 말하면 미국에 거주하는 영주권자나 시민권자도 한국 재산을 상속받을 수 있습니다.
다만 한국에서 끝나는 문제가 아닐 수 있습니다.
한국의 상속·등기·양도소득세 절차와 미국의 해외상속 및 해외자산 관련 신고·소득세 규정을 함께 확인해야 합니다.
1. 미국 시민권자도 한국 부동산을 상속받을 수 있을까?
가능합니다.
미국 시민권을 취득했다고 해서 한국에 있는 부모님의 재산을 상속받을 권리가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
다만 한국 국적을 이미 상실한 미국 시민권자라면 한국에서 부동산 상속등기를 진행할 때 신분관계와 주소 등을 입증하기 위한 서류 준비가 한국 거주 상속인보다 복잡해질 수 있습니다.
반면 한국 국적을 유지하고 있는 미국 영주권자는 재외국민으로서 필요한 서류를 준비하게 되는 경우가 많습니다.
따라서 첫 단계는 본인이
한국 국적을 유지한 미국 영주권자인지
한국 국적을 상실한 미국 시민권자인지
한국과 미국의 이중국적자인지
확인하는 것입니다.
신분에 따라 상속등기에 필요한 서류가 달라질 수 있기 때문입니다.
2. 상속이 발생하면 가장 먼저 무엇을 해야 할까?
부모님 등이 돌아가시면 우선 한국에서 상속재산과 상속인을 확인해야 합니다.
예를 들어 다음과 같은 재산이 있는지 확인합니다.
부동산, 은행예금, 주식, 보험금, 자동차, 채권, 사업체 지분 등이 대표적입니다.
동시에 대출이나 기타 채무가 있는지도 확인해야 합니다.
상속은 재산만 받는 것이 아니라 경우에 따라 채무도 함께 문제가 될 수 있기 때문에, 재산과 채무를 함께 확인하는 것이 중요합니다.
3. 한국의 상속세는 누가 내는가?
한국의 상속세는 사망으로 재산이 이전되는 경우 해당 상속재산에 대해 부과되는 세금입니다.
여기서 중요한 것은 단순히 상속인이 미국 시민권자인지 영주권자인지만 보는 것이 아니라 피상속인의 한국 세법상 거주자 여부와 재산의 소재지 등을 함께 판단한다는 점입니다.
예를 들어 피상속인이 한국 세법상 거주자였다면 원칙적으로 국내외 상속재산이 과세대상이 될 수 있습니다.
반대로 피상속인이 한국 세법상 비거주자였다면 한국에 소재하는 상속재산을 중심으로 한국 상속세 과세 여부를 판단합니다.
따라서
“나는 미국 시민권자니까 한국 상속세를 안 내겠지.”
라고 단순하게 생각하면 안 됩니다.
4. 한국 아파트를 상속받았다면 명의를 어떻게 바꿀까?
부동산을 상속받으면 상속등기를 통해 소유권을 상속인 명의로 이전하는 절차가 필요합니다.
해외에 거주하고 있다고 해서 반드시 모든 절차를 위해 한국에 장기간 체류해야 하는 것은 아닙니다.
사안에 따라 한국의 법무사나 변호사 등에게 위임하여 상당 부분을 처리할 수 있습니다.
다만 미국에서 작성하거나 발급받은 서류에 대해서는 공증이나 아포스티유 등 추가적인 인증 절차가 필요한 경우가 있으므로 미리 확인하는 것이 좋습니다.
특히 미국 시민권자의 경우 과거 한국 이름과 현재 미국 이름이 다르다면 동일인임을 입증해야 하는 문제가 발생할 수 있습니다.
이 부분은 상속등기를 시작하기 전에 확인하는 것이 좋습니다.
5. 상속받은 한국 아파트를 바로 팔 수도 있을까?
상속받은 부동산을 매각하는 것도 가능합니다.
하지만 여기서부터 세금 문제가 다시 발생합니다.
상속세와 부동산을 팔아서 발생하는 세금은 서로 다른 세금입니다.
상속받을 때는 상속세를 검토하고,
상속받은 부동산을 나중에 매각하면 양도소득세를 별도로 검토해야 합니다.
예를 들어 부모님의 아파트를 상속받은 뒤 2년 후 매각했다면 상속 당시의 재산가액과 실제 매각금액 등이 이후 세금 계산에서 매우 중요한 자료가 될 수 있습니다.
따라서 상속 당시의 부동산 평가자료를 잘 보관해야 합니다.
6. 한국에서 집을 팔았는데 미국에서도 신고해야 할까?
이 부분을 미국 거주자들이 특히 주의해야 합니다.
미국 시민권자와 미국 세법상 거주자는 일반적으로 전 세계에서 발생한 소득을 미국 세금 신고에서 고려해야 합니다.
따라서 한국 부동산을 팔아서 양도차익이 발생했다면
“한국에서 세금을 냈으니까 미국에는 아무것도 신고하지 않아도 된다.”
고 단정하면 위험합니다.
한국에서 발생한 부동산 매각도 미국 세금 신고에서 검토해야 할 수 있습니다.
다만 같은 소득에 대해 한국에서 납부한 세금이 있다면 미국에서 Foreign Tax Credit(외국납부세액공제) 등을 적용할 수 있는지 검토하게 됩니다.
따라서 한국과 미국에서 무조건 세금을 두 번 전액 낸다는 의미는 아닙니다.
7. 한국에서 상속받은 것 자체도 미국에 신고해야 할까?
여기서 매우 중요한 미국 신고가 하나 있습니다.
Form 3520입니다.
미국 세법상 U.S. person이 비거주 외국인 개인이나 외국 유산으로부터 일정 규모 이상의 증여 또는 상속을 받았다면 IRS에 보고해야 할 수 있습니다.
현재 IRS 지침상 비거주 외국인 개인 또는 외국 유산으로부터 받은 외국 증여·상속의 합계가 해당 과세연도에 $100,000을 초과하면 Form 3520 보고 대상이 될 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 신고와 세금은 같은 의미가 아니라는 것입니다.
한국 부모님에게 재산을 상속받았다는 이유만으로 그 상속액 전체가 미국의 일반적인 소득세 과세대상이 된다고 생각하면 안 됩니다.
하지만 세금이 없더라도 별도의 정보보고 의무가 발생할 수 있기 때문에 신고 여부를 확인해야 합니다.
8. 상속받은 한국 은행계좌도 주의해야 한다
상속 과정에서 한국 은행계좌에 상당한 금액이 들어오거나 한국 금융자산을 계속 보유하게 된다면 미국의 해외금융계좌 관련 신고도 확인해야 합니다.
대표적으로 확인해야 하는 것이 FBAR과 Form 8938입니다.
두 신고는 기준과 대상이 서로 다르기 때문에
“Form 3520을 냈으니까 해외계좌 신고도 끝났다.”
고 생각하면 안 됩니다.
Form 3520, FBAR, Form 8938은 서로 다른 신고 제도입니다.
9. 한국 부동산을 판 돈을 미국으로 가져올 수 있을까?
원칙적으로 필요한 세금 및 외환 관련 절차를 거쳐 미국으로 송금할 수 있습니다.
다만 큰 금액을 송금하려면 한국 금융기관에서 자금의 출처를 확인하기 위해 관련 자료를 요구할 수 있습니다.
따라서 상속 단계부터 다음과 같은 서류를 잘 보관하는 것이 좋습니다.
상속 관련 서류
상속세 신고 및 납부 자료
부동산 상속등기 자료
부동산 매매계약서
양도소득세 신고 및 납부 자료
매각대금 입금내역
미국 송금 관련 은행서류
몇 년이 지난 후 미국 세금 신고에서 취득가액이나 세금 납부액을 확인해야 하는 경우도 있기 때문에 서류를 버리지 않는 것이 좋습니다.
가장 이해하기 쉬운 순서
미국에 거주하면서 한국 부동산을 상속받았다면 전체 과정을 다음과 같이 생각하면 편합니다.
한국에서 상속 발생
↓
상속인·상속재산 확인
↓
한국 상속세 신고 여부 확인
↓
부동산 상속등기
↓
부동산 보유 또는 매각 결정
↓
매각하면 한국 양도소득세 검토
↓
매각대금 미국 송금
↓
미국 Form 3520 등 해외상속 신고 여부 확인
↓
미국 세금 신고에서 한국 부동산 매각 손익 및 Foreign Tax Credit 검토
↓
FBAR·Form 8938 등 해외금융자산 신고 여부 확인
이것만은 기억하세요
미국에 산다고 해서 한국 재산을 상속받을 수 없는 것은 아닙니다.
또 미국 시민권을 취득했다고 해서 한국에 있는 부모님의 부동산을 상속받지 못하는 것도 아닙니다.
문제는 상속 자체보다 그 이후의 한국과 미국 양쪽 신고 절차입니다.
특히 한국 부동산을 상속받은 뒤 매각할 계획이라면 상속 당시의 부동산 평가액과 관련 서류를 반드시 보관하는 것이 중요합니다.
한국의 상속세와 양도소득세, 미국의 해외상속 보고와 해외자산 신고 및 양도차익 신고가 서로 연결될 수 있기 때문입니다.
※ 이 글은 미국 거주자의 한국 재산 상속과 매각 절차를 이해하기 위한 일반적인 정보입니다. 실제 세금은 국적, 세법상 거주지, 피상속인의 거주지, 상속재산 종류와 금액, 보유기간 등에 따라 크게 달라질 수 있으므로 한국 세무사와 미국 CPA/EA 등 국제세무 전문가에게 개별적으로 확인하시기 바랍니다.
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